In einem Bauvertrag werden die Leistungspflichten der
Vertragsparteien für ein Bauwerk vereinbart. Eine wesentliche
Weichenstellung ist dabei die Frage, ob ein reiner BGB-Vertrag
geschlossen wird oder die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für
Bauleistungen (vor 2002 noch genannt: Verdingungsordnung für Bauleistungen)
Anwendung finden soll. Letztere sind wie Allgemeine Geschäftsbedingungen zu
behandeln, welche grundsätzlich nur durch ausdrückliche Vereinbarung, und
gegenüber Privatpersonen mit Möglichkeit der Kenntnisnahme, Vertragsbestandteil
werden können. Ohne eine solche Vereinbarung sind die Regelungen des
Bürgerlichen Gesetzbuchs zum Werkvertrag anzuwenden, die jedoch anders als die
VOB nicht spezifisch für Bauverträge erstellt wurden, sondern allgemein auf alle
Werkverträge Anwendung finden. Es gelten dabei also die gleichen Regeln für die
Errichtung eines Hochhauses wie für die Herstellung eines Einbauschranks.
Die wesentlichen Vertragspflichten nach dem BGB ist die Pflicht des
Werkunternehmers zur mangelfreien Errichtung der vertraglich
vereinbarten Bauleistung und die Pflicht des Bestellers des Werkes zur
Zahlung des vereinbarten Werklohnes.
Ein wesentlicher
Unterschied zwischen den Regelungen des BGBs und der VOB/B findet sich in der
Verjährung. Während Gewährleistungsansprüche für Bauleistungen
nach dem Werkvertragsrecht des BGB in fünf Jahren verjähren, wird diese
Verjährungsfrist nach VOB/B auf vier Jahre verkürzt. Hier empfiehlt sich für den
Auftraggeber also bei einem VOB-Vertrag, die Verjährungsfrist individuell auf 5
Jahre fest zu schreiben.
Unabhängig von der Frage ob BGB oder VOB
Anwendung finden sollen, ist darauf zu achten, dass darüber hinaus die
Detailfragen in dem Bauvertrag selbst geregelt werden sollten, um
Meinungsverschiedenheiten darüber im Nachhinein möglichst zu vermeiden. Gerade
bei einem BGB-Vertrag ist zu beachten, dass das Gesetz nur sehr allgemeine
Regeln definiert.
Zu beachten ist auch, dass sich manchmal der Ersteller
des Vertrages, häufig der Bauunternehmer, Vorteile einbauen, die für Laien – wie
Bauherren, die meist nur einmal in ihrem Leben ein Haus bauen lassen, nur schwer
zu erkennen sind.
Bei einem Fall aus der Praxis hat sich beispielsweise
der Auftragnehmer in einer Bauzeitenvereinbarung das Recht vorbehalten,
Ausführungsfristen zu verlängern, wenn „Witterungseinflüsse während der
Bauzeit, mit denen bei Unterzeichnung nicht gerechnet werden konnte“
(entspricht insoweit der VOB-/B Regelung). Gleichzeitig hat er hier jedoch eine
für ihn günstige Definition von Schlechtwetter eingefügt, bei
der sich automatisch eine Behinderung wegen Schlechtwetter ergibt, sobald die
Lufttemperatur unter 0 Grad Celsius liegt. In diesem Fall dürfte er eine
Fristverlängerung für die Dauer der Behinderung beanspruchen, die vertraglich
auch noch mit einem „Zuschlag für die Wiederaufnahme der Arbeiten von zehn
Tagen“ versehen war.
Damit wurde eine für den Auftragnehmer günstige
Abweichung von § 6 VOB in den Vertrag aufgenommen. Aus der Sicht des
Auftraggebers hätte man besser den gesamten § 6 VOB/B (Behinderung und
Unterbrechung der Ausführung) aufgenommen und individuell vereinbart.
Selbstverständlich sollte indes sein, dass die Inhalte eines Bauvertrages
schriftlich abgefasst werden und dies insbesondere auch für
nachträgliche Änderungen beachtet werden sollte. Bedenken Sie, dass das
menschliche Erinnerungsvermögen bei Streitigkeiten über gewisse Inhalte von
mündlichen Vertragsabsprachen im Nachhinein meist mit subjektiver Einfärbung
versehen ist. Oft heißt es dann, dass man vielleicht darüber gesprochen hat, man
sich aber nicht verbindlich festlegen wollte.
Und zuletzt noch ein
manchmal nicht ernst genug genommener Hinweis für Auftraggeber: Informieren sie
sich vor Vertragsabschluss über ihren Vertragspartner und
achten Sie darauf, ob dieser auch so wie besprochen als Vertragspartner in dem
Bauvertrag benannt ist. Wie lautet der Firmenname? Welche Rechtsform ist
genannt? Wer ist vertretungsberechtigter Gesellschafter? Wo ist der Firmensitz?
usw. usw.
Und letztendlich gilt noch heute die alte römische Rechtsregel
„pacta sunt servanda“, Verträge sind einzuhalten. Umso
wichtiger sollte es sein, die Inhalte des Vertrages zu verstehen und die
wesentlichen Inhalte auch in dem Vertrag festzuschreiben.
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